蒋贵鹏，天长市律师,现执业于安徽天道律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

买城中村自建房是小产权房吗

　　我们都知道，在大城市中，因为外来人口较多，所以很多的房子之间不愿意浪费一点点空间，就会形成一个城中村。城中村的房租会比较便宜，但是环境也是比较差的。那么，接下来由为大家带有关于买城中村自建房是小产权房吗的知识吧，以供大家参考！

　　一、买城中村自建房是小产权房吗

　　1、城中自建房有着自己的产权，不属于小产权房类型的

　　2、买城中村自建房要看他是否有《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》，这是最为根本的两个证。或者有规划局的确认文件，确认这个房屋符合规划，可以办理手续。

　　3、土地没有争议、没有违反规划，可以保留。否则，办不下房产证。只有土地证的房子很多。凡是能开工建设房屋的，基本都是有土地证的。但是有土地证的，不一定是合法的。

　　二、小产权房的概念

　　国家发产权证的叫"大产权房"，国家不发产权证的叫"小产权房"。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种:

　　1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

　　2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

　　3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

　　前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。

　　三、小产权房的法律效力

　　小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

　　1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　以上就是为大家带来的有关于买城中村自建房是小产权房吗的相关知识，从上文可知，"小产权房"买卖合同的效力一般认定无效为原则，希望能给大家带来帮助。如果大家还有其他的法律问题，欢迎咨询的律师！

开发商一房二卖该怎么防范

房价不断的在升，诱惑也不断，有的时候开发商会违约去做一些事，例如已经跟买方达成协议后又跟另外一个买方进行交易，这样子房子就变成一房二卖了，那么到底该保护谁的权益呢开发商一房二卖该怎么防范，又该如何维权呢下面为您详细介绍。

　　开发商有的时候看到房价升了，然后就不惜在与第一个购房者就房屋买卖达成一致之后，又与出价更高的购房者之前进行商品房交易。这在法律上面属于一房二卖，开发商的行为是违法的，同时也会对购房者利益造成损害。这种情况下该怎么办呢预防是很重要的，如果预防不了，那就只能维权了，下面继续来看看吧。

　　一、开发商一房二卖该怎么防范

　　买房前：

　　1、了解开发企业的资质、信誉度等。

　　2、看开发企业的开发经营资质是否合法，有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

　　3、看开发企业;五证;是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。

　　4、及时向律师咨询购房注意事项。

　　5、尽量到售楼处购买房子，不要贪图便宜买低价房。

　　买房时：

　　1、交购房款和网签要同步进行。签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方的合法利益；通过备案有效防止一房二卖。

　　2、要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同，到正式办理房屋产权变更登记手续，之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，对卖房者一房二卖的行为加以防范。

　　3、尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。这样可以避免卖房者一房二卖，诈骗购房者的购房款。

　　4、房屋交付时，购房者要向开发企业索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

　　二、购房者遭遇一房二卖怎么维权

　　首先应向住建部门反映情况，由住建部门与开发商协商解决；如果解决不了，那就要拿起法律武器了。

　　1、一般卖房者违约的处理与法律适用

　　一般卖房者是指将自己居住或者经营的房屋出卖给他人，从而取得现金的个人或者企业。如果一般卖房者违约，应该依据《合同法》中的相关规定，向违约方主张违约，但不能主张惩罚性赔偿。一般卖房者违约，不能适用《解释》中的规定，因为《解释》只调解商品房买卖纠纷，不调解一般卖房者和买房者之间的纠纷；也不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，因为该法所调解的是经营者与消费者之间的纠纷，一般卖房者不属于经营者的范畴。

　　2、房地产开发商违约的处理及法律适用

　　首先，在房地产开发企业与买受人订立的两份买卖合同都有效的情况下，可根据《解释》中的规定进行处理。《解释》第八条和第九条分别规定了无法取得商品房所有权的买受人的法律救济，即买受人可以要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

　　其次，在房地产开发企业与第三人恶意串通的情况下，可根据《解释》第十条的规定进行处理。规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　通过上面的介绍，我们可以知道要想预防开发商一房二卖，那就要先了解清楚开发商究竟是在什么情况下才会进行一房二卖，并且在一房二卖的情况下，作为第一个购买商品房的购房者，要怎么做才能避免开发商一房二卖的行为损害到自身利益，此时最好的办法就是进行登记备案，同时办理预告登记。如果您还有相关的法律问题，欢迎咨询律师。